Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos quedaron sin efecto y qué gastos permanecen vigentes

Vamos a los números. Quien concreta la venta ocasional de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires ya no enfrenta dos tributos que durante años formaron parte del costo de la operación: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), derogado a mediados de 2024, y el impuesto cedular que regía para los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018. La eliminación reconfiguró el cálculo que realizan vendedores personas físicas, aunque no convirtió a la operación en gratuita: comisiones inmobiliarias, honorarios de escribanía e Impuesto de Sellos continúan formando parte del presupuesto, con variaciones que dependen del monto de la transacción, del financiamiento y de la jurisdicción.

Qué cambió para el vendedor

El ITI aplicaba a las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 y representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500. Su derogación dejó sin efecto ese componente para las operaciones ocasionales. En paralelo, el impuesto cedular alcanzaba con una alícuota del 15% la ganancia de los inmuebles adquiridos desde 2018, calculada sobre el valor de compra actualizado. Según explicó a este portal Gabriel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión. Quedan fuera del beneficio las ganancias propias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, como las de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio, que permanecen bajo el régimen general del impuesto a las Ganancias.

Qué gastos continúan vigentes

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios de escribanía: intervienen en la escrituración y forman parte del costo obligatorio de la transferencia.
• Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que Tapiola situó en aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo recae únicamente sobre el excedente.
• Costos asociados al crédito hipotecario: si la compra se financia con un préstamo bancario, pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos de la entidad.

El escenario bonaerense presenta diferencias que inciden en el cálculo. De acuerdo con el desarrollador, la alícuota de Sellos en la provincia de Buenos Aires ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, una práctica menos extendida en CABA. Esa diferencia, sumada al cambio en la alícuota, modifica el peso de los tributos dentro del presupuesto total de la operación y explica por qué la ubicación de la propiedad es una variable central a la hora de estimar los gastos.

Comparación con el año anterior y con Chile

Respecto del año anterior, la modificación más relevante es la eliminación del ITI y del impuesto cedular para ventas ocasionales, lo que redujo el costo fiscal del vendedor en CABA en al menos 1,5% del precio de venta, sin considerar el componente cedular cuando existía ganancia. Frente a Chile, donde las operaciones inmobiliarias tributan bajo reglas distintas y suelen incorporar el pago de IVA en algunas transacciones de vivienda nueva, el esquema porteño se distingue por haber retirado del cálculo esos dos tributos, aunque conserva Sellos, escribanía y comisiones como partidas ineludibles.

Cuadro resumen de componentes

• ITI (eliminado): 1,5% sobre el precio de venta para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto cedular (exento en ventas ocasionales): 15% sobre la ganancia para inmuebles adquiridos desde 2018.
• Comisión inmobiliaria: 3% a 4%, según lo pactado.
• Impuesto de Sellos CABA: 3,5% general; exención para primera vivienda hasta aproximadamente $220.000.000.
• Impuesto de Sellos provincia de Buenos Aires: alrededor del 2%, habitualmente compartido entre partes.

Para precisar el impacto en una operación concreta, conviene repasar el boleto o contrato preliminar y verificar el valor fiscal del inmueble: la fecha de escrituración es la que define si corresponde Sellos y, en el caso de vendedores con varias operaciones en el ejercicio, la que permite encuadrar la venta dentro del régimen ocasional que conserva la exención.