Alquileres en CABA: la desaceleración de septiembre reorganizó el podio de barrios más caros

Vamos a los números. Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron en septiembre un aumento del 1,31% respecto de agosto, de acuerdo con el relevamiento difundido por Zonaprop. Se trata de la variación mensual más baja observada en lo que va de 2026, un dato que, leído en conjunto, sugiere un proceso de moderación en el ritmo de ajuste. En la comparación interanual, los precios acumulan un alza del 28,7%, todavía por debajo del índice de inflación del período, lo que ubica a los alquileres como uno de los componentes que vienen perdiendo participación relativa dentro de la canasta general.

Palermo avanzó por encima del promedio y desplazó a Núñez del segundo lugar

Dentro de ese promedio general, Palermo mostró un comportamiento más dinámico. El barrio registró una suba mensual del 1,48% y alcanzó un precio medio de $1.005.424 mensuales para un departamento de dos ambientes, lo que le permitió ubicarse en el segundo puesto del ranking porteño, por encima de Núñez, que quedó tercero con $1.003.138. Puerto Madero continúa liderando la tabla con $1.268.186 para la misma tipología, un valor que casi duplica el del barrio más económico de la ciudad.

El desplazamiento entre Palermo y Núñez es, por ahora, de carácter acotado: la diferencia entre ambos es de poco más de $2.000 mensuales en el precio medio. Sin embargo, la lectura cualitativa resulta relevante porque refleja cómo cambian las preferencias de los demandantes en función de la oferta de servicios, conectividad y amenities urbanos, y no únicamente del precio del metro cuadrado.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

En esa misma línea, Estivariz consideró que la consolidación de Palermo no implica un retroceso estructural de Núñez, donde el corredor de Libertador y el desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal siguen sosteniendo la demanda. En su lectura, ambos barrios atraviesan procesos de valorización paralelos y sus posiciones en el ranking pueden alternarse en los próximos meses.

• Alquileres en CABA: suba mensual del 1,31% en septiembre (la más baja de 2026).
• Palermo: segundo lugar con $1.005.424 mensuales para un dos ambientes y suba de 1,48%.
• Núñez: tercer puesto con $1.003.138 mensuales.
• Puerto Madero: sigue primero con $1.268.186 mensuales.
• Lugano: barrio más económico, con $660.673 mensuales.
• Nueva Pompeya y La Boca: completan el podio de los más baratos, por debajo de $731.000.
• Tres ambientes de 70 m²: precio medio de $1.214.267 en septiembre.

La comparación con Chile y con el año anterior

En la comparación con septiembre de 2025, los valores actuales representan un aumento cercano al 29%, en línea con la variación interanual que arroja el propio informe. Si se traslada esa referencia a precios en Chile, tomando como base un departamento de dos ambientes en Palermo, el equivalente en pesos chilenos se ubicaría en torno de las 1.100.000 unidades al tipo de cambio paralelo, un guarismo que permite dimensionar la brecha cambiaria entre ambos mercados y el peso del componente cambiario en la formación de precios locales.

La fotografía de septiembre deja, entonces, tres señales para seguir de cerca: la evolución del índice mensual de Zonaprop, que marcó un piso en lo que va del año; el desempeño relativo de Palermo y Núñez, cuya disputa por el segundo puesto aparece abierta; y el comportamiento de Puerto Madero, cuyo precio medio sigue marcando una distancia significativa respecto del resto de los barrios. La fecha clave para mirar es el próximo informe de octubre, donde se evaluará si la desaceleración registrada en septiembre se consolida o si, por el contrario, se trata de un movimiento coyuntural dentro de una tendencia todavía alcista.