El alquiler porteño creció por debajo de la inflación y se aleja de los picos de 2024

Vamos a los números. El mercado de alquileres residenciales en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar en agosto su menor incremento mensual del año, con una suba del 1,5% en los contratos, según el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop. Esa variación quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo mes, con lo que se completó un semestre en el que los alquileres perdieron de manera sostenida contra el índice general de precios. En el acumulado de 2026, los alquileres treparon 19,2%, frente a una inflación proyectada en torno al 21,5%, lo que equivale a una baja real del 2,3%. En la comparación interanual, la suba alcanza el 29,9%, aunque también por debajo del incremento general de los precios en los últimos doce meses.

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

La foto por barrios es heterogénea y permite entender dónde se concentra la presión alcista. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguida por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el otro extremo, la lista la encabezan Lugano, con $654.776; Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780. En términos de variación interanual, los mayores aumentos se dieron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), mientras que los menores se registraron en Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

En el cotejo con Chile, los valores porteños mantienen una brecha relevante: un dos ambientes en Buenos Aires, a un tipo de cambio de mercado, se ubica sensiblemente por debajo del precio equivalente en zonas equivalentes de Santiago, donde los cánones mensuales suelen duplicar la cifra local. La comparación se explica por la diferencia estructural en los costos de entrada, el régimen tributario y la dinámica salarial de cada economía.

Más oferta y un cambio de tendencia desde 2024

El volumen de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, tras la sanción de la nueva ley de alquileres. La mayor disponibilidad ejerció desde entonces una presión a la baja sobre los precios relativos, que se refleja en el hecho de que los alquileres perdieron contra la inflación en el acumulado del año.

Para quienes evalúan la inversión inmobiliaria, la rentabilidad promedio del alquiler se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de una unidad demanda 17,6 años de renta, un plazo 9,2% más corto que un año atrás. La rentabilidad es máxima en Lugano, con 9,8% anual, y mínima en Puerto Madero, con apenas 3,2%, una diferencia que responde a la relación entre precio de compra y canon de locación en cada zona.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en igual mes del año anterior. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones se realizaron con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que muestra que el mercado sigue moviéndose mayoritariamente con ahorro previo o créditos informales. La fecha clave para seguir de cerca la dinámica de precios será la publicación del índice de inflación de agosto por parte del INDEC, prevista para mediados de mes, ya que definirá si los alquileres cierran el noveno mes del año otra vez por debajo del índice general.