La oferta de departamentos porteños se achica: la superficie mediana cayó 55% en casi un siglo y la cochera se despegó del precio

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 102 metros cuadrados en las unidades edificadas durante la década de 1930 a 46 metros en las construidas desde 2020, lo que representa una caída del 55% en casi un siglo, según un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en oferta.

El trabajo, que ordena las publicaciones por año de construcción, no solo describe la pérdida de superficie sino también un cambio en la composición de la oferta: los monoambientes treparon del 1,9% de los avisos correspondientes a inmuebles de los años treinta al 35% entre los edificados en la década de 2020, mientras que las unidades de al menos 100 metros cuadrados retrocedieron del 53,2% al 9,4%. La cantidad mediana de ambientes acompañó esa transformación y bajó de cuatro a dos.

La cochera dejó de venir incluida en el precio

Otro movimiento que describe el informe es el de las cocheras. Entre los departamentos construidos de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta publicado, una situación que se redujo al 13,9% en las construcciones de 2025 y 2026. En paralelo, los anuncios que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14% en igual período, lo que obliga a comparar el dato con cuidado: una parte de la baja en la cobertura de cocheras responde a un cambio en la forma de oferta más que a una menor disponibilidad.

Qué pasa en cada barrio

• Recoleta: la superficie mediana bajó de 90 a 45 metros cuadrados entre viviendas anteriores a 1980 y edificadas desde 2010, una reducción del 50%.
• Monserrat: registró una caída del 41% al comparar las mismas dos generaciones de edificios.
• Palermo: la disminución fue del 40%, en línea con la transformación observada en las zonas más céntricas.
• Villa Devoto: apenas 6% de reducción, el menor cambio entre los barrios relevados.
• Villa del Parque: 8,5% de baja en la superficie mediana.
• Villa Urquiza: 9,6%, en el mismo rango que los barrios del norte porteño menos centrales.

Mirando.ai ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes y aclara que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable, entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, a lo largo del período estudiado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010, cuando las nuevas tipologías de edificios se concentraron en unidades más chicas y, en muchos casos, lanzadas como inversión para alquiler temporario.

La comparación con el año anterior y con otros mercados de la región ayuda a dimensionar el fenómeno: la oferta porteña muestra un proceso sostenido de reducción de metros cuadrados cubiertos por unidad, sin que aparezca en el relevamiento un repunte equivalente en la superficie mediana durante los últimos años, mientras que en Chile las tipologías de departamentos nuevos mantienen tamaños más cercanos a los 50 metros cuadrados en segmentos equivalentes. La dinámica local, según describe el informe, responde tanto a cambios en la demanda como a decisiones de desarrollo de las constructoras, que privilegian proyectos con mayor cantidad de unidades por piso.

La fotografía que deja el estudio, entonces, es la de un mercado reconfigurado: menos metros por departamento, más monoambientes y cocheras que cada vez más se negocian aparte del precio publicado. La próxima fecha a mirar es la actualización del mismo relevamiento con los avisos activos a fines de 2026, que permitirá confirmar si la tendencia se profundiza o si aparecen señales de recuperación en la superficie mediana de las unidades nuevas en la Ciudad de Buenos Aires.