Un “pasanaku” porteño: ahorrar 500 dólares por mes en grupo para llegar a la primera escritura en 100 meses

Lo que hace un puñado de familias en una oficina del microcentro porteño cada primer día hábil del mes no tiene nada que ver con lo que se imagina cuando uno piensa en comprar un departamento: diez personas se juntan, depositan 500 dólares cada una y se retiran sin firmar nada más que un comprobante. Diez meses después, con 50.000 dólares ahorrados en común, adquieren una unidad terminada. La operación se repite durante diez rondas hasta completar el ciclo.

El esquema lo bautizó Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, y lo presentó como “Tapiolaku”, una adaptación local del pasanaku, la práctica de ahorro colectivo que las comunidades bolivianas sostienen desde hace décadas y que consiste en juntar aportes periódicos para que un integrante distinto cobre en cada ronda.

Cómo funciona, paso a paso

• Diez participantes aportan 500 dólares por mes cada uno: el fondo común suma 5.000 dólares mensuales.
• Al cabo de diez meses se acumulan 50.000 dólares y se compra un departamento de ese valor.
• Se realiza un sorteo y el beneficiario recibe la primera propiedad, pero sigue pagando su cuota como todos.
• El ciclo se repite diez veces: cada ronda adjudica una unidad nueva.
• El proceso total insume 100 meses, es decir, ocho años y cuatro meses, y deja a los diez integrantes con su departamento escriturado.

“Al final de los diez ciclos de diez meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares.”Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

El número es exacto y lo repite la empresa en cada presentación, pero conviene mirarlo de cerca: estamos hablando de 8,3 años de aportes sin pausa, con la escritura recién cuando termina la última ronda. Quien entra primero y cobra último habrá pagado 60.000 dólares por un inmueble de 50.000; ese diferencial es, en los hechos, el costo del financiamiento y de la cobertura contra el incumplimiento del resto del grupo.

Los tres candados legales contra el que deja de pagar

• Escritura con deuda explícita: el adjudicatario figura como propietario, pero la escritura reconoce que mantiene una deuda con los demás miembros por el valor de las cuotas que aún no canceló.
• Condominio con usufructo: los diez integrantes firman juntos la compra y le entregan al beneficiario un usufructo, de modo que puede habitar la unidad sin pagar alquiler, pero no la vende ni la transfiere hasta el cierre del proceso.
• Fideicomiso administrador: un fideicomiso es el titular formal de cada departamento durante toda la operatoria; un fiduciario controla los pagos y recién al final del ciclo transfiere la escritura a nombre de cada participante.

El propio esquema reconoce que el punto más sensible es el comportamiento del integrante que cobra primero y, después, deja de pagar. Por eso ofrece tres niveles de protección según cuánta confianza haya entre los participantes: cuanto mayor es la incertidumbre, más robusta es la herramienta legal. La opción más simple es la escritura con deuda explícita; la más compleja, el fideicomiso, ya profesionaliza la administración y saca al grupo de la gestión directa.

La propuesta también contempla el riesgo de que el precio de las propiedades suba durante los ocho años y cuatro meses que dura el proceso. Para que quienes reciban su departamento en las últimas rondas no queden en desventaja, el esquema prevé ajustar las cuotas periódicamente con un índice de referencia, de modo que los aportes crezcan al ritmo del mercado. El material difundido por Spazios menciona esa referencia, pero no la precisa: queda, por ahora, como una pieza a definir antes del lanzamiento definitivo.

La pregunta de fondo sigue siendo la misma que en cualquier pasanaku: qué pasa si alguien se cae del grupo y deja de pagar después de cobrar. Spazios ofrece tres respuestas técnicas y una trayectoria de ocho años por delante sin casos en la Argentina. Mientras tanto, en el socavón de la economía real, las familias que sueñan con la primera escritura miran el reloj: el último año dejó la promesa de créditos hipotecarios accesibles sin que se concrete un solo tramo nuevo. Al Gobierno le toca, ahora, decidir si este atajo privado llena el vacío que el Estado viene dejando abierto desde noviembre de 2023.